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坚持“高质量发展” 正荣地产资本结构持续优化

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8月23日,正荣地产(06158.HK)正式召开了2021年中期业绩发布会。公司执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝,执行董事兼董事会副主席刘伟亮,执行董事兼常务副总裁李洋,执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健出席现场。

2021年赛程过半,正荣地产在报告期内已经完成合约销售金额823亿元,完成全年合约销售目标的54.9%,对于全年1500亿的销售目标,黄仙枝颇有底气的表示“没问题”。

营收全面增长 财务状况保持稳健

2021年上半年,正荣地产共实现合约销售面积498万平方米,合约销售金额达到人民币823亿元,同比增长47%,相较百强房企今年前6个月累积销售金额同比36.7%的增幅来看,处于较高水平。此外,销售均价人民币16500元/平方米,较2020、2019年同期的15321元/平方米、15392元/平方米均提升超7%。

具体来看,对2021年上半年正荣地产合约销售贡献最大的区域仍为长三角,占比57%,主要包括南京、苏州、合肥、上海等城市。其次是海峡西岸,占比25%,主要是福州、厦门、南昌等城市。中西部的销售贡献是11%,主要包括武汉、长沙、西安等城市。剩余的8%来自于环渤海和珠三角。其中,一二线城市的销售额占比高达91%,为正荣的销售去化和销售价格持续提升提供了良好的基础。

在盈利能力方面,正荣地产报告期内实现营业收入160亿元,同比增长10%;净利润15亿元,同比增长18%;归母净利润12.0亿元,同比增长33.1%。

实现规模、利润双增长的同时,正荣地产在降负债和优化资本结构方面都取得了一定成效。数据显示,2021年上半年正荣净负债率降至57.2%,较2020年末的64.7%续降7.5个百分点;流动性指标保持良好,短期负债占比继续下降至28.5%,现金对短债比维持在2.2倍;剔除预收款的资产负债率进一步减少到72.4%,对此,执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示,“公司将力争今年年底达到(剔除预收款的资产负债率)70%以内,‘三道红线’全部达标。”

日益健康的财务指标,得益于正荣多元化的融资渠道,通过美元债、绿色点心债、银团、双边贷款等多种形式,以及借助市场窗口做出的借新还旧置换安排等举措,截止2021-10-20,正荣综合融资成本已降至6.35%,其中美元债的新发行成本大幅下降60个基点,获得战略总授信人民币2549亿元,额度充裕。

随着公司的基本面和业绩不断改善,正荣地产也获得了众多评级机构的认可。今年上半年正荣获得惠誉提升评级展望到B+(正面),中诚信、大公国际也继续维持AAA评级。

货值储备5100亿 持续聚焦一二线城市

今年是正荣地产"新三年战略"收官之年,亦是"十年战略"的开局之年,为了保证其一直坚持的“高质量发展”道路,正荣在土储方面实行的“1+6+X”规划(即,上海总部,长三角、海峡西岸经济区、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域,全国化布局项目)布局也在继续深化。

报告期内,公司新增土储项目24个,90%位于一二线城市,除了继续主攻长三角和海西这两个市场,同时加强了大湾区珠三角的布局,上半年在重点城市南京继续深耕取得三幅地块,首进杭州取得两幅地块,以低溢价首进广州取得4幅地块,加大了对优质城市的扩张。

正荣执行董事兼董事会副主席刘伟亮在业绩会上介绍道,截至2021-10-20,正荣一共有230个项目,土地储备2930万平方米,总货值约人民币5100亿元,足够两年半的开发使用,高达82%的土储位于一二线城市。将土储保持在可供2-3年开发的水平内,是正荣多年摸索下的经验之谈,黄仙枝认为“2-3年的比例是比较恰当的,这让我们在土储的沉没成本上具有一定优势”。

提质增效 平衡“规模、效益与安全”

不过,对于今年集中供地的政策变化,正荣地产同样也在挑战中看清了发力的方向。

刘伟亮表示,“因为集中供地会面临集中推货、集中上市、集中开盘,所以要抢,保持正荣一直以来在运营上的效率优势,保持我们在同样的竞争上有一定的竞争优势。”

一方面,加深加宽正荣产品品质的护城河。坚持改善大师的产品定位,并且顺应绿色建筑的趋势,对产品进行绿色改善和升级。今年,正荣研发的智慧生活体系已经顺利落地厦门项目,此外,截止至今年上半年,正荣已经认证绿建面积达到170万平方米,一共有16个二三星中国绿色建筑项目,今后预计每年都会新增7-10个二三星绿建项目,预计到年底实现约至少20个项目取得绿色建筑二三星认证。

另一方面,在经营管理上提质增效。优化设计端、运营端、工程成本端及客户服务端四个端口,主要经营效率继续有所提升。并且,顺应了房企组建自营团队的趋势,将公司原本的销售管理职能升级为营销公司,以此来降低营销成本,进一步释放销售能力,同时探索和挖掘新的盈利空间。

“在行业变局的时候,经营效率和投资对象是影响周转的关键因素,而品质则是保证市场的重中之重。我们相信投资能力强和财务稳健的房企将会继续发挥在产品、品牌、人才、资金和运营方面的优势,进一步扩大市场份额。”黄仙枝说道。

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