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量价齐跌,调控高压下长三角楼市拐点信号强烈

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楼市“金九银十”不再,不仅房企在一线城市的回款受阻,土地市场也遇冷。上海中原地产数据显示,长假期间,上海一手房成交面积9万平方米,去年国庆长假新房成交量13.1万平方米,同比下降了31.2%;网签均价6.1万元/平方米,而在10月4日-10月10日这一周,网签均价快速下跌至53104元/平方米,环比下跌5.8%。二手房方面,上海9月成交1.2万套,相比年初月均4万套左右的成交量,可谓进入冰冻期。十一长假期间,中介带看量骤降,很多业主表示“价格可以谈”。

10月8日,易居研究院智库中心数据显示,十一期间全国重点城市新房成交量同比下跌10%。统计数据显示,全国26个城市新建商品住宅成交面积同比下跌了10%。其中纳入统计的9个一二线城市,成交面积同比持平。而纳入统计的17个三四线城市,成交面积同比下跌23%。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,十一期间的楼市数据表明今年市场行情比去年同期要弱。细分市场中,三四线城市比一二线城市则更弱。

连锁反应

十一长假期间,长三角楼市总体上也面临降温的压力,包括上海、宁波、合肥等城市,成交出现了比较明显的同比下跌,价格还没有明显跌幅。但严跃进认为,长三角楼市此前政策管控下,已经有所降温,接下来如果信贷政策放松,那么交易量完全有反弹的可能。

9月份市场行情延续下半年来的降温态势,市场落差还是出现了。上海9月份以来开盘情况看,触及积分制的楼盘在减少。这表明信贷严格趋紧的背后,置换客也会面临压力,一旦手中二手房没有及时出售,就无法认筹新房。

量价齐跌之下,市场连锁反应出现了。比如,过往以回款快速著称的上海,由于限签、银行个贷放款周期拉长,房企在上海的回款速度也明显变慢。

资金重压之下,在十一长假前后进入认筹程序的上海个别楼盘,开发商仍然以变相高首付要求客户,以换取回款。有首次置业客户向21世纪经济报道记者反映,在认筹现场,进入资质确认的环节,银行明确对流水与征信均符合要求的买家表示,额度收紧,一套400多万总价的房子,只能贷给对方20万。银行明确对客户表示,因为额度不够而不能给足贷款的情况,在融信海纳印象与绿地海富东上海两个楼盘新一期推盘认筹中均有出现。

上海中原市场分析师卢文曦认为,在调控背景下,9月市场成交不会有太惊人表现几乎成为市场共识,大家也调低了预期。但是从实际成交情况来看,成交量甚至不如正常平均水平。“调控的确占据不少因素,这么低的成交量也会对市场预期产生重大影响”。

调控密集在长三角区域显效很快。比如近期杭州收紧了落户政策,虽然不能在市场交易上立竿见影,但会影响客户预期。

此前,外地人可以在环沪热点城市嘉兴市下辖各县认购一套,今年4月出台限购政策之后,外地人在嘉兴全市域内只能认购一套。几个月之后,楼市降温迹象明显。9月,嘉兴全市新建商品住宅成交价格为15037元/平方米,环比小幅下降3.1%。从嘉兴新房市场的周期性规律来看,自2020年一季度后,嘉兴楼市一路上扬,至2021年中,经历了长达一年多的疯狂上涨模式,阶段性触顶之后,市场需求透支。今年上半年,长三角各城市加强政策调控,对市场预期产生巨大影响。目前,嘉兴新建商品住宅成交进入冰冻期,从历史水平来看,成交量为2019年1月以来(除2020年2月)最低值,甚至低于2019年春节期间。

长三角一二线城市、环沪、环杭都市圈长期购买力已透支,今年下半年开始,置业需求开始减弱。在全国大范围调控升级背景下,嘉兴调控也将趋严,短期投资空间将越来越窄,市场会逐渐暴露真实购房需求。10月嘉兴新房价格继续小幅回落已成业内共识。

拐点

9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

严跃进分析认为,这是为四季度信贷政策重新定调。当前政策面正处于微妙的节点上。一方面是各类既有的严厉政策正在发酵,另一方面是各类微调或松绑的讨论也明显在增加。

近期虽然银行有下调利率的动作,但三季度各类政策管控下,购房需求减少,观望情绪增加。十一假期虽然行情依然显露疲态。易居研究院智库中心提供的数据显示,国庆期间全国26个城市数据显示,供应略乏力、成交下跌但跌幅可控、房价继续上涨。城市结构方面,三四线城市行情明显弱于一二线城市,进而使得销售金额同比走势方向相反。

值得关注的是,市场观望情绪加剧之下,微调放松的信号时隐时现。10月11日,宁波市奉化区人力社保局发布《宁波市奉化区人才购房补贴申请公告》,称研究决定启动人才购房补贴申请工作,符合条件的大专学历或初级职称人才,可获最高8万元购房补贴;符合条件的本科、硕士、博士可获购房补贴分别为16万元、20万元、40万元;而通过奉化申报入选或全职新引进的国家级人才,最高可获100万元补贴。这是在长春、哈尔滨之后,长三角地区首个出台人才购房补贴政策的区域。

但宁波一个区域的调控动作,有其地域特性。纵观10月长三角各地市场表现,仍将继续面临压力,这从楼市的根源-土地市场也可见一斑。近几个月来,房地产市场调控密集,信贷整体收紧,部分热点城市二手房价格下跌,楼市降温传导至地市,使得土地市场大幅降温。

10月11日,杭州市规划和自然资源局公告宣布终止杭政储出【2021】27号等17幅地块的出让。这意味着,杭州第二批集中供地中有17幅“流拍”地块,杭州第二批集中供地还剩12幅地块。此前的10月8日,上海终止7幅郊区地块出让,被业内人士认为是市场降温的表现。

一个事实是,除了集中供地的城市土地成交溢价率普遍不超过15%之外,部分长三角区域热点三线城市土地市场的降温,才是房企投资步伐放缓的真实写照。嘉兴、金华、湖州等城市的土拍溢价率自下半年以来已相应下调。湖州最近一场土拍已经出现多幅底价成交地块。9月,嘉兴土地总成交额为10.11亿元,环比暴跌88.3%,同比暴跌70.5%;土地成交楼板价为5475.0元/平方米,环比下跌26.9%,同比下跌22.5%;平均溢价率为4.01%,环比下跌58.6个百分点,同比下跌86个百分点。

融资收紧,导致房企高杠杆和变相获取拿地资金的操作减少,给土地市场带来的利空影响正在各地显现。严跃进指出,地价的回调,会直接影响购房者的预期,也可以看做是楼市拐点的重要信号。

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