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旺季神话幻灭,房企的“明斯基时刻”降临?

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房地产行业的“金九银十”没有来。从今年9月房企的销售规模来看,房地产市场的“探底”还在继续。

克而瑞数据显示,2021年9月房地产市场整体成交量继续下滑,期内28个重点城市商品住宅成交面积整体环比下降7%,同比跌幅进一步扩至25%,较2019年同期下降17%。

与之相对的是,许多品牌房企的销售额也录得较大幅度的下滑。易居房地产研究院发布的一份报告显示,今年“金九”成色不足,房地产市场显著降温。中国30家销售规模居前的房企单月销售业绩环比下降8%,同比下降35%,同环比降幅有所扩大。

随着销售数据转差,房企当前面临的压力也进一步加大。它们的基本面已经被改变。房企当前的共识是保卫现金流,当它们不再高速前进,回款将会受到影响,进而影响到土地投资,甚至可能作用于融资端,整个链条都将被重构。房地产行业正在经历最艰难的时刻。

消失的旺季

这或许是史上房企经历的最差9月。从数据来看,今年9月份销售规模下滑是整体性的。

克而瑞地产研究院数据显示,今年9月,房企表现不及上半年及历史同期,18家房企单月同环比双降。近半数房企同比降幅超30%,仅绿城中国、阳光城和荣盛发展实现单月业绩同比增长,分别为28.3%、11.3%、8.1%;TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元,单月业绩首次环比下降,较2020年同比也下降36.2%。

龙头房企之中,万科、中海单月的销售数据都有较大幅度下滑。据万科10月11日发布的数据,今年9月,万科实现合同销售面积228.2万平方米,合同销售金额361.1亿元,同比降33.8%。

中海的跌幅也与万科类似。10月7日,中国海外发展有限公司公告宣布,集团今年9月的合约物业销售金额约203.73亿元,按年下跌41.6%;而已售楼面面积约为110.2万平方米,按年下跌30.0%。

龙头房企尚且如此,中小房企的境况显然不会更好。

据佳兆业集团10月4日发布的公告显示,今年前9个月,佳兆业总合约销售约为875.49亿元,其中,9月单月合约销售约57.01亿元,环比下降27.8%,与去年同期的161.2亿元相比下降64.6%。

这样的局面,是多种因素作用的结果。

明源存量地产首席研究员艾振强在接受21世纪经济报道记者采访时表示,9月份房企业绩下滑是意料之中的事,一是部分城市陷入疲软,不少缺乏产业和人口支撑;部分在核心城市周边的三四五线城市,例如惠州这样的临深城市都十分惨淡,降价导致了更多人持币观望;二是过去2个月,市场上的负面新闻特别多,有几家规模房企先后陷入困境,引发了市场的普遍担忧。

“购房者现在都变得小心谨慎,怕买了交不了房。但凡负债率高,资金压力大的房企,购房者都会三思而后行,销售难度大幅度增加。”艾振强续称。

尽管这样的结果是在多数从业者的意料之中,但是当数据摆在面前,许多从业者仍然感到十分焦虑。

一名中型房企城市公司的营销负责人告诉21世纪经济报道记者,盘点了几遍,已经没有什么好项目了。“我们营销也不是一哄而上,现在唯一有用就是降价,但也不是说降就能降的,挺被动。”

房企的自救

事实上,楼市住宅成交量走低是今年第三季度的基本盘。即使9月有“旺季”buff加持,仍然没能扭转下行的局面。据克而瑞统计数据,第三季度以来,百强房企销售业绩表现均不如前,连续三个月单月业绩同比下跌,且9月同比跌幅进一步扩大。

以广州为例,克而瑞数据显示,9月广州一手住宅最终录得网签6878套,与去年同期相比大降34.71%。

不仅如此,业界普遍认为,调控的威力仍将持续,第四季度也将延续这样的趋势。

第一太平戴维斯在最近的研报中直言,今年年内,预计广州调控政策预计持续升级,政府对住宅市场监管力度将继续加大。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓也向21世纪经济报道记者分析认为,广州销售数据转冷表明广州此前一系列调控政策的影响正在发酵,未来四季度的成交表现不容乐观。“由于供应增加而成交减少,近几个月广州新房去化周期亦从年中时最低的7.9个月上升至目前的10.6个月,四季度开发商的出货压力将会明显增大。”肖文晓指出。

据合富数据统计,近期广州多个楼盘积极推进促销活动,全市进行促销活动的楼盘占比增加至15%、最大优惠力度上升至10%以上,只求能够以价换量。

但是,当以价换量能够取得的效果也有限时,房企们的生存状况的确不容乐观。艾振强指出,如果销量持续下滑,导致企业无法回笼资金,失去造血能力,本来已经艰难的房企会更加艰难,特别是那些已经深陷危机的房企,自救会变得困难重重。

一位龙头房企投资部的人士告诉21世纪经济报道记者,现阶段比如房贷放款慢等很大程度上影响了房企的现金流,其影响不可小觑。“高周转的房企现金流原是环环相扣的,回款变慢相当于打断了其中一环,直接影响了整个企业的资金链,严重的可能会暴雷。”

上述人士续称,即便是稳健型房企,虽然回款变慢不至于影响“生死存亡”,可大多也是以收定投,如果回款变慢的情况维持下去的话,投资规模势必萎缩,进而限制了未来的销售量。“回款变慢是抓住了开发商的死穴,只有现金流足够充沛的才可以在这样的环境中保持发展。”

这样的环境下,房企的自救方式似乎也没有更好的方法了,关键仍在于执行的力度。

汇生国际融资总裁黄立冲告诉21世纪经济报道记者,对于房企来说,总体上依然还是那几条,就是收缩战线、消减费用、减少投资。“首先要收缩战线,目前各地的公开拍地已经减少了,企业资金紧张不想花这么多钱做土地储备;第二要尽量扩大销售、多打点折扣,但是这个受到房子销售登记价格限制的影响,效果比较有限;第三,开拓更多的融资渠道。”

艾振强则指出,前段时间央行释放了一些积极的信号,有些地方的房贷利率已经有所下降,当然,四季度不会逆转,房企需要下大力气抓销售和回款,对应的,工程节点要往前赶,尽快达到预售条件。

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