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“金九银十”成交大跌,未来房价何去何从?

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随着金融层面的楼市调控持续发力,开发商接连爆雷,第二次集中供地流拍率惊人,原本被业内寄予厚望的传统销售旺季“金九银十”也成交惨淡,房地产市场迅速进入下行“冰冻期”。

中原地产研究中心统计数据显示,9月份一线城市二手房数据全线暴跌,整体数据已经是最近多年来的历史新低。

国庆“黄金周”7天更加惨淡,因为网签数据大部分城市缺失,大部分城市新增成交量都达到近年来最低点,北上广深4个一线城市的新房、二手房均接近0成交。

就全国整体而言,克而瑞公布的2021年9月百强房企销售数据显示,10强、50强、100强9月单月分别为2920亿元、7728亿元、9162亿元,同比增速分别为-49.39%、-33.89%,-33.82%。

同时,以往出现的长假三四线返乡置业潮在2021年国庆节期间也丝毫没有反应,三四线城市加速打折现象愈加明显。

数据来源:中原地产研究中心

多重政策导致成交下滑

有行业人士向观察者网表示,随着调控发力,楼市下行、成交量锐减不可避免,但十一假期4个热点城市0成交的说法有点夸张,也有其偶然性。新房主要由于网签数据缺失导致,二手房则主要是部分调控趋紧城市的特殊状况。

以北京为例,天风证券市场报告显示,3个多月前交易火爆的“学区房”市场早已不再热闹,地产中介也门可罗雀,不少中介店员又开始“挂牌扫街”。

有多位业内专家表示,今年以来,北京整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房、二手房信贷全面收紧等政策接连落地。在此背景下,楼市“金九银十”褪色,也在意料之中。

再如深圳,据深圳中原研究中心数据,国庆期间深圳二手房仅成交4套,共计351.22平方米。

而根据天风证券研究所统计数据,2021年以来,截至10月3日,深圳累计成交3.86万套,成交面积344.86万平方米,分别同比下跌52.4%和50.6%。

有熟知深圳楼市的行业人士告诉观察者网,深圳的调控政策一直是全国出台最频繁的,特别是对二手房交易影响深远的“指导价”,就是有深圳率先展开,至今已有11个热点城市紧随其后出台二手房指导价控市,因此,整体成交量影响最大的也是深圳。至10月份成交量腰斩,至年底预计还要下降得更多。

此外,二线城市中最为热门的杭州,也开始落户层面限制楼市发展。

10月9日,杭州发布《关于调整杭州市大学毕业生落户政策的公告》,相对于原来的大学毕业生落户政策,大专生落户被取消,落户门槛成为本科生。硕士之前享受的先落户,后就业政策取消了,现在和本科生待遇一样,需要先工作再落户。

要知道,落户政策是自2017年开始,全国几乎除了北京、上海之外的所有城市为吸引人才而敞开的一扇门。

如今,为限制楼市过热,杭州不惜成为第一个关上这扇门的城市。

中原地产首席分析师张大伟向观察者网表示,楼市下行已经成为共识,在此背景下除非刚性需求,否则大都会选择观望态度。而二手房成交量下跌与“指导价”“信贷收紧”等政策直接相关,尤其在“停贷”之后,银行放款普遍都在3个月以上,严重影响楼市交易。

此外,张大伟指出,房地产调控主导牵头机构已从之前的住建部为主,逐渐升级到金融部门,中央越来越重视房地产可能出现的系统性金融风险,这就导致整体调控短时间内难以放松。

救市=房价回暖?

相较房屋成交而言,更受市场重视的莫过于房价走势。

张大伟表示,目前包括上海、深圳、武汉、青岛、郑州在内的多个城市都出现了力度较大的优惠促销活动,尽管与部分开发商为了尽快去化回款有关,但项目降价仍显突兀。部分城市虽有信贷松动传闻,但始终未有实质性动作。

因此他预测,假如年底前信贷政策未能改善,将在全国范围内出现大幅降价潮。

不过,中指研究院则认为,9月底中央接连释放稳楼市信号,央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。各地继续大力度加码的可能性明显降低,政策微调预调的空间已打开,部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率、限签等政策均有微调的可能,以稳定市场预期。

需要特别指出的是,此轮调控的目的早已明确,即“稳房价、稳地价、稳预期”,而并非降房价。

事实上,面对近期出现的房价下降情况,一些城市已经开始出台稳定房地产市场预期相关政策。

其中最为明显的就是出台“限跌令”城市数量明显增多,包括东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等10余座城市,明确规定新房实际售价不得以促销、折扣等任何方式低于备案价下限。

此外,就在几天前,哈尔滨多个部门联合出台了一份文件,涉及人才购房,土地增值税,公积金贷款等16方面,而这也被市场看成是官方的“救市”之举。

在所有的政策中,最受关注的无疑是购房补贴政策,根据文件,只要是符合条件的人才,在哈尔滨购买首套房最高可以获得10万元的购房补贴。

按照哈尔滨目前刚刚破万的房价来看,10万元的购房补贴几乎相当于在买房时给总价打了九折。

楼市成交量向来与房价休戚相关,因此在政策出台之后,部分机构预测,哈尔滨的楼市成交量与价格可能会由此回暖,且不排除其他城市会跟进出台“救市”政策的可能。

不过,亦有房企高管向观察者网指出,无论是购房补贴,还是对房价限跌,本质目的都是为了稳定楼市,但很明显这些政策并不能改变目前楼市降温的大趋势。

他分析称,政策只能保证房价不会出现短期内的大起大落,根本上还要靠供需关系来决定。国家在2016年明确“房住不炒”的定位之后,市场上的房价走势受到供需关系这一基础因素的影响就变得越来越明显。而在经过二十多年的发展之后,我国楼市已经进入供应过剩的阶段了。何况我国的出生人口还在不断下降,意味着市场上的购房需求会变得越来越少,因此接下来房价会继续保持缓缓下滑的行情,这种走势不会因为个别城市的政策而改变。

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